土地财政真的会放弃吗?

www.Sunmoney88.com2017-10-08 14:20

房地产调控连续升级,各种新奇古怪的调控令如雨后春笋般涌来。

所有的调控都是信誓旦旦的说绝不会再回到土地财政的老路上了,调控手段虽然千变万化,但唯一不变的就是这句话。

所以,调控的本质表面上是房价,而实质就是到底还要不要土地财政。

调控真的能放弃土地财政吗?就像两个国家在外交谈判时最终都会变成经济利益的较量,也包括两个人在争吵时说“这不是钱能解决的事”时,背后的含义就是“这不是这么点钱能解决的事”!

于是,才有了我发表的楼市见底的四个标志中最重要的“土地流拍”就是楼市反转的信号。

用土地流拍捕捉楼市暴涨前的黑马法则我已经屡试不爽了。

两年前,中国住宅市场哀鸿遍野,土地无人竞拍,专家们说中国房地产库存够住五十年所以房价要断崖式暴跌,于是我根据土地流拍法则发表了《当专家说中国房价要断崖式暴跌的时候就是中国房价要断崖式暴涨的时候》,后来的结果大家都看到了,领导们给足了我的面子。

更神奇的是,土地流拍法则又在今年的北京商住市场上完美验证了!

5月23号晚19时,北京市住建委发布公告,针对“3·26”发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,对商办类房屋销售做出规范,明确已购买的商办类房屋,可出租,且不限定出租对象;也可销售,但购房人应符合政策要求。

这一解释,让58天前的3.26商办限购令基本废除,当然领导的公告还是非常艺术的,字里行间透露出方方面面的温柔,我为领导的高超艺术点赞。

而在5.23公告的前四天,在5月19日我就发文《北京商改住调控令还能坚持多久》(可在会员系统上查看)就已经提前给大家预告了商住限购令解除的消息,只是当时不知道具体哪一天。文中我写到:“把领导的财路给断了,相信一定会有人提头来见。这一时刻很可能会出现在第三次第四次流拍之后,现在只是第一次流拍。”

而5.18号正是商办土地流拍的日子!所以我第二天才发表了这个观点,没想到财路刚刚断了五天,领导就坐不住了,于是也就有了5.23新政的突然降临。5.23新政就是土地流拍法则的神奇,背后的土地流拍引发的土地财政危机就是根本原因。

不是说不依靠土地财政了吗,那是不当家不知道柴米油盐贵,就像大家都视金钱如粪土的时候没看见一个不喜欢粪土的。

就在北京土地流拍这一天,北京市重大办发布了本市在建的20条地铁工程截至4月底的最新施工进展,以及2017年轨道交通在建线路20条(段),计划新开工线路2条(段),共计22条(段)线路;计划通车3条(段)线路。年度计划投资255.91亿元,4月完成投资9.03亿元,年度累计完成投资77.91亿元(其中20条在建线路完成投资68.69亿元,尾工线路完成投资9.22亿元),完成年度投资任务的30.44%。工程建设推进顺利,总体可控。

是的,领导说了“工程建设推进顺利,总体可控”,可是总体可控的前提是土地出让金的可持续,如果土地卖不动了,就变成了总体不可控。

在别人眼里这就是一段北京地铁进度汇报,而在我的眼里这就是调控变脸的温度计!

而当前住宅市场的调控还不可能放松,因为领导们调控的目标就是住宅房价,尤其大量住宅用地成为共有产权住房就意味着土地财政的锐减,急需有紧急输血来补充。于是,商住土地的机会就来了,必然启动商住市场来弥补住宅土地财政的缺口。

于是,就有了7月26日新华社发文《商办经纪服务规范发展将助力“双创”空间建设》指出:“规范商办经纪服务促商办地产市场健康发展,将助力推进“大众创业、万众创新”空间建设。商办地产是北京房地产业的重要组成部分。”

太快了,变的太快了,当绝大多数人还没醒过劲的时候,我们已经提前布局了,短短两三个月,万科城市之光loft公寓从三万五涨到四万三。更欣喜的是,还有大多数人仍然纠结商住公寓的时候,我知道机会还很大,因为只有所有人都疯狂冲进商住公寓的时候,那时就是顶部就是我们获利退出的时候,那个时候一定也是商住土地地王频现的时候。

为什么土地财政这么神奇?就是先了解土地跟城市的关系。

我反复提出强调,土地就是城市的原始股,房产就是城市的流通股,流通股不能流通了,原始股还会有人认购吗!

城市就是提供公共服务的空间,而公共服务能带动房地产的价格,这就为城市的建设提供了机会,于是开发商就应运而生。开发商购买土地,而土地这个时候还只是一张图纸,政府会把未来规划画在图纸上,放在股市上我们就叫做讲故事。正是因为看到后面的故事很精彩,开发商于是购买了土地,这个时候土地就是城市的原始股,政府用出售土地的钱就可以去做公共服务的建造,开发商在这块土地上盖房子出售给购房者,等房子周边的公共服务都落地了,房子就开始升值,这升值的部分就是我们说的投资收益。这些可以上市流通的房产就具有了流通性,通常我们就叫做二手房。

所以,城市化的核心就是土地财政,就是通过出售土地来获得资金做城市建设。当新的土地继续出售获得资金再去增加公共服务的时候,就相当于股市里的增发,目的就是为了提高城市的公共服务的水平。

土地财政也有问题,不是给土地财政辩护说土地财政有多好,最大的问题就是容易在金融上出问题,因为土地变成股票市场了,股票市场所有的风险也会在土地市场上显现。

第一个问题就是不动产在这种模式下一定会是投资品,大家老说房子是自住的,是一种刚需,但在土地财政的模式下,买房子一定是冲着投资的收益去,包括刚需的这些人。比如北京自住商品房的房价只是市场价的70%,但很多人都放弃了,因为自住商品房的规则是五年内不能转让,五年后房子只能卖给政府,并且收益大部分归政府。

第二个问题就是加大了贫富差距,中国就是有财产和没有财产两类人,单论工资带来的贫富差距其实没那么大,真正的差距是有没有财产,有房子的人和没房子的人,十年前和十年后差的很远。所以在我的眼里,富人跟穷人的差别不是有没有钱,而是有没有房。

第三个问题是土地财政有可能导致金融风险。2012年,中国土地出让金为2.69万亿元,但土地抵押贷款总额为5.95万亿元。土地财政的资本市场就像水库,可以极大地提高水资源的配置效率,灌溉更多的农田。但是,如果水库的规模过大并因此而淹没了真正带来产出的农田,水库就会变为一项负资产。

在现在的情况下,如何改进土地财政?主要是分存量和增量来分别进行操作。一句话,存量逐步过渡到财产税,增量还是走原来的路,这个效率高还好用。未来,我们不是完全在现在的土地财政一条路走到黑,而是要通过设计良好的、覆盖面广的保障房体系让老百姓可以有条件地拥有资产。当然,最为重要的是要推进人的城市化,从以前对厂商补贴土地到以后补贴劳动力,解决公共产品消费者的身份难题,保障房采取先租后售的模式,减少人口流动,帮助家庭快速完成原始资本积累,为劳动力资本的城市化创造前提。土地财政在城市化不同的阶段有不同的作用:在过去,地方政府通过土地财政进行了招商引资,启动了工业化;现在通过土地财政兴建了基础设施,启动了城市化;未来,我们还要依赖土地财政来补贴劳力,启动人的现代化。房产税就在这个时候成为可能,但房产税的前提就是永久产权,而现在中国普遍采取的是七十年产权,这样就顺理成章的在七十年到期后自动让土地出让金改成房产税,这样既能解决七十年房产到期的问题,也解决了土地财政的转型问题。

随着城市化的推进,土地财政是否可以持续?现在,很多人认为中国城市化是取得了很大的成功,但很难持续下去,这么多老百姓上访,说明现在的征地已经干不下去了。其实,其他的国家在城市化的这个阶段统统都是如此,就是有的国家扛过去了,有的国家没有扛过去。所以我想,每一个城市发展到这一个阶段,我的个人判断,中国现在城镇化已经到这个槛上了,行百里,半九十,现在是最困难的阶段,跨过这个槛,一马平川。

在城市化完成后,我们是否还需要土地财政?要回答这个问题,我们就要来看下深圳,深圳的地在十年前就卖光了,深圳税收收入占到深圳政府收入的93%以上,来自土地的收益已经微不足道。虽然没有了土地财政,但深圳现在也没有垮掉,这个城市的税收照样在全国名列前茅。事实上,由于已经完成了原始资本积累,道路桥梁等已经修好了,修好了还融什么资,那时没有土地财政就是很正常的事情。所以,我们现在一直操心说土地财政会把以后的政府整死,其实等到原始资本积累完成了,这个是不治自愈的病,不用过分担忧。

最后,再次强调下我的观点,近代以来,中国一直在模仿、在追赶,尽管中国的城市化进步这么快是因为学了香港土地制度,但土地财政在这么大的规模、这么长的时间、取得这么好的效果是前所未有的。事实上,对每个国家不同的发展阶段而言,没有哪个固定的模式是十全十美的,即便是税收财政,国外就曾经历了无数次金融危机,人家都没有放弃税收财政,而中国土地财政才试三十年都不到,好好的却就要放弃。我们要明白,制度自然有它的潜力和成长,有一些是需要去完善的,而不是简单的抛弃。

在中国当前城镇化率只有百分之五十几的前提下,就贸然放弃土地财政,当大量农村人口涌进城市的时候,城市没有资金去为这些新进来的人提供足够的资源,那么就会出现房租和物价的大涨,甚至出现治安问题或者社会的动荡,那个时候我们再去重新拿出来土地财政去解决这些问题,那就会鞭长莫及了!

现在,北京市解除商住限购令,表面上是群体上访事件,本质上是土地财政的无法逾越,我原以为三到四次土地流拍后才会放松的调控,现在刚刚一次流拍就坐不住了。千万不要埋怨领导为什么这么快就转向,而是因为越希望给老百姓谋福利越多的领导就越依赖土地财政。除非领导不修地铁,不修公路,不搞公交,不建公园,不过那时就会有更多的群众上访请愿了,就像《人民的名义》中的GDP书记李达康成为最受拥护的人,而光明区区长孙连城最后去了少年宫。

相信领导们都看过了中纪委名义播放的《人民的名义》,要做达康书记不做连城区长已经让领导们明白了自己的位置。

本文作者:康辉,美房网投资俱乐部首席分析师,毕业于北京理工大学应用数学模型专业,长期从事宏观经济分析和房地产市场研究,已发表八百余篇房地产时事观点见诸各大媒体。

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