鄙视房价假摔的城市,但真摔的北京快顶不住了

www.Sunmoney88.com2017-12-11 16:18

北京房价已经连续第五个月环比下跌了,卖房人争先恐后地挂牌,并且在挂之前先挥刀自砍一下。

据麦田房产统计,10月份新增房源挂牌量,环比9月增长了30%,创下了今年3月以来的新高,降价房源比例高达92%

前几天,鹰觅君一个亲戚刚卖了一套北京东三环的房,长疏一口气,虽然比年初高点少卖了100多万,但能在这样的市道里被看上,有一种大确幸的感觉。买方一幅牛叉的样子,还强硬提了一些霸王条款。只能全部应承,早卖早脱生。

风水不要转得太快,就在年初房主们个个还像大爷,一天面试多少轮买房人,还动不动隔夜就跳价;买房的谦卑地排队,妩媚地炫技,期冀大爷们能多眷顾自己一眼。

不过半年多的功夫,乾坤颠倒,阴阳错位,剧情反转得让人倒吸凉气。

北京从今年五月开始,就走上了环比下跌的道路,现在基本跌到了年初的水平。北京房价是真摔了!

看其他重点城市,虽然调控还在那里,却是一番百花齐放的搔首弄姿。

南京,前几天上万人排队抢房,争相垂涎调控大红包,限价政策让人买到即大赚。表象背后的真相是,供地依然没跟上,上半年只完成了全年计划的21%,同时又开启了新户籍管理制度,为10类人才发户口,有的买房连社保证明都不要。也就是说,南京在抛出了全国最严厉的限购政策给大家看之后,继续缩小供应,扩大刚需,加剧了供不应求的恐慌。

武汉,限价政策之下,供需依旧失衡,精装修房的阴阳合同、所谓的茶水费(给中介交的买房指标费用)等等漫天飞得乌烟瘴气,不知住建部这轮全国巡查下去武汉会不会被收拾?

然后我们看看南京和武汉的房价:

南京11月同比上涨了10.44%

图片来源:安居客

武汉11月同比竟然上涨了23.55%

图片来源:安居客

同在一片蓝天下,首都跌得一片哭爹喊娘,而南京和武汉依然一派蒸蒸日上。但是,想想当初南京执政者下狠心的样子,啧啧,要把炒房者移送公安,先不论这里面搞不懂的神逻辑,把人的经济行为当成刑事犯罪来打击,就这一腔对调控的赤胆忠心着实让人扼腕叹息。

 

然后当看到了万人抢房的奇观和依然飙涨的房价,人们才搞明白演戏功夫谁最高。阳奉阴违戏码,全是套路,大不了添点表情包就行了。

否则又能怎样,说辞和困难总是比办法多,更何况分城调控的精神从一开始就强调了。

说实话,没有一个城市的主政者希望房价跌,而北京这回就真当老实孩子了。待在特殊岗位,一点儿表扬就乐开花,一吓唬就哭,超级敏感而自律。

3.17”调控开始没多久,市场就流传一名市GC内部讲话,说一定要让北京房价跌。到现在看,果然如此。

不过,北京也有特色。

当下和其他城市一样,北京的房贷利率也在不断攀升,部分银行首套房贷利率上浮了20%。

前段时间,朋友圈流行这样一张图,表明北京买房痛苦指数再度升高:

 

当时鹰觅君对上图心存疑问,就专门请教了一位资深中介经纪人,得到的反馈是大致情形如此,但对10月均价同比下跌存疑。也就是说,虽然房价在逐月下跌,但那时下跌依然没有跌出去年同期的水平,也就是今年10月的房价还是高于去年10月的房价。所以最后的结论是,这个案例的买房总成本实际比标示的还要高。

总体来看,北京目前的实际情形是,房主卖房净收入在逐月缩小,但买房人负担还在加重,多出的成本主要转移给了银行,与此同时控房价数字任务完美交差。

调控下的各城市,可谓各有千秋。

但和其他城市很大不同是,北京房价进一步下跌的可能性还是很大:

首先,能发挥杠杆作用的货币政策目前还看不到一点松动的迹象,明年极大可能还会加息,将直接抑制短期房价走势;

其次,2018年北京新房供应将大大增加,包括五万套公共产权房,五万套限价房和五万套一般商品房。在严格限制购买资格和条件下,也就是在依然严格限制需求条件下,这些供应会一齐出来对房价带来冲击;

最后,也是最重要的就是二手房主的预期。鹰觅君年初的文章《深度|二手房时代的惊悚剧》(点击查看)中提到过,如果市场一致看跌,将会导致越来越多的存量二手房跑出来砸盘,最终有可能引发市场暴跌。这并不是危言耸听,当年金融危机下的香港就是因为互相踩踏卖房,最终房价跌去了三分之二。

最近值得关注的的一个现象是,随着北京二手房价节节败退,二手房挂牌量已经显著上升。近些日子,周边朋友粉丝咨询鹰觅君卖房事项的人日渐增多,这也和统计的数据相吻合。

北京房价环比一直在下跌,但管理层稳坐钓鱼台,目前看没有丝毫打算救市的样子,说好的“房价绝对不能跌”呢?

现在看,北京房价已经跌到年初水平,也就是说基本把去年“9.30”调控后不听话的泡沫都吃掉了,如果再继续跌20%30%,我们看看会发生什么?

地方财政

201719月,北京公共预算收入完成4243.2亿元,而到10月北京的卖地收入就突破了2000亿。两个收入不在一个总盘里,刚好显示出了卖地在政府收入中无与伦比的财政地位。

卖地对一个城市或地区来说到底有多重要,看看河北就知道了。

当初为了解决雾霾问题,河北这几年一直在规模关停企业,今年到11月就关停了6.9万家企业。照理说,关了那么多企业,河北的GDP该崩溃了,结果是今年上半年依然名列全国第五,和去年同期比总量还在提高:

图片来源:澎湃新闻网

大家都明白,河北这两年趁着首都功能疏解和环京热,再加上建立雄安新区,土地市场爆发出了格外的能量。

 

对一个城市而言,土地出让绝对不能出大问题,但北京已经出现了流拍的疲态。116日,平谷夏各庄地块成了调控以来第一宗流拍的宅地。

出现这一局面的原因除了地块位置不好外,也与淡市下开发商回款不力和融资渠道不足有关,也就是开发商手里的钱越来越紧张,出手就愈发谨慎。

显而易见的是,如果后市继续延续下跌,开发商回款和贷款越来越难,流拍土地越来越多,土地收入锐减很快就会成为现实,之后大部分基础设施投入都会受到影响。城市没了GDP,就没了wen,大家都懂的。这条屡被验证的利益链,在所谓“大变天”的语境下依然是一个清晰的事实。

金融系统

我们现在都有一个根深蒂固的概念,就是觉得如果楼市大跌,银行系统首当其冲就会受到拖累,进而引发系统风险。其实,这并不是一个必然的因果关系,例如香港1998年亚洲金融风暴楼市崩盘,银行业却并没有受此拖累。

这样的结果主要来自几个方面:其一、香港卖地更灵活,注重和开发商沟通,采取询价制,根据反馈来供应土地,看到形势不好就减少供应,相反就多供应,以此来保证市场的稳定性;其二、香港进入那个管理局能够根据市场波动情况,来预警性地收紧贷款成数;其三、有专门的机构可以提供稳定资金,来降低银行因为房贷可能引发的系统性风险;其四、香港有资产按揭保险计划,既可以增强买房者的偿还能力,还能降价负资产风险冲击;其五,金融市场基础设施健全,个人不敢轻易逃费债务;其六,大力存进开发商之间的整合并购,提升单个公司实力,前六大公司占据了绝对主导的地位;最后,银行业高度重视按揭业务的风险跟踪,重点关注一人多贷、高成数贷款个人和豪宅个人贷款风险。

啰嗦了这么一堆,意思就是说,香港的银行系统为避免楼市风险冲击,已经把防控武装到了牙齿,从拍地策略、外部干预、保险机制,到个人信用纪录和风险追踪,层层设防严密布控。在这种网状安保体系下,始于1998年的楼市崩盘,房价一度蒸发了三分之二,香港银行业却毫发无损。当然,这样的紧密严防也是数次房地产市场动荡换来的教训。

考虑到内地房地产市场与香港的COPY关系,我们是否也会有这样的幸运呢?

答案显然是否定的。

我们真正的房地产发展史不过区区二十年,至今还未发生过一次大调整,和历经劫难的香港银行业相比,无论是管理部门,还是银行自身,对房地产风险防控大多还停留在理论层次,还从未经历过哪怕一次的的实战洗礼。

而与此同时,我们的房地产市场与银行的关系却是高度捆绑。有研究数据表明,国内商业银行大概有40%的贷款都与房产或土地有直接或间接的联系。与大行相比,城商行、农商行和部分股份制银行的涉房贷款占比要更高一些。

有机构曾经做过一个实验,假定中国总体房价和地价下行20%,那么在两三年之后,商业银行的不良贷款率会有明显上升。

此外,还出现了一个新问题。2016年以来,一二线城市中产的杠杆率陡然上升,也就是说很多重点城市中产为了买房而向银行借了比过去更多的钱。过去,国内银行处理企业的不良债务可谓驾轻就熟,但从未有过与大规模违约个人打交道的经验。

可以说,经过2016年这一楼市狂潮,国内房地产与银行的关系不但没有松弛半点,反而越来越紧密了。要保证银行业安全,楼市万万不能出现大跌的局面。

下一个,当然是中小企业

房价大跌,你以为没房的人既会侥幸逃脱负资产风险,又有机会捡便宜,那就大错特错了。对于占大多数的中小企业而言,向银行借贷通常都使用房子等不动产抵押,房价大跌企业就会被银行要求追加抵押物,如果不能就会被银行抽贷,企业资金链马上就有断裂的风险。接下来,谁会给员工发工资去捡便宜货?

由上面地方财政、银行和中小企业一路分析下来,结论是北京房价万万不能大跌。虽然此次调控围绕“房住不炒精神”展现了雷霆万钧的宣传教化气势,但风险链没有任何丝毫的改变。

任何一个城市都禁不起房价大跌的冲击。北京的这一轮调控,在一片爆火的氛围中,生生用限购、限贷、限离、限商、限价整个封冻了楼市,但需求一直都在那里,并且还在增量的积累之中,未来只需稍微放松一小下就能带给楼市缓冲的空间。

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