政府不再垄断土地供应,可“小产权房”还是”小产权房”

www.Sunmoney88.com2018-01-15 21:51

新华社消息,国土资源部部长姜大明今天说:我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者

每次有关于集体用地的政策,都会很让人费解,外行看不懂内行也看不懂。我观察了很久,总结出最大的要点:怎么样都不要理解为小产权房转正。你要是这么理解,政府马上就会出来辟谣说:这是误读。其它的理解,请参照农村“三块地”改革——大目标是,建设城乡统一的土地建设市场,同地同权、同权同价。这是2013年中央确定的重大改革政策,和房地产的关系真的不大,好多人连“三块地”是啥都没搞懂,看到什么都往房价上扯。

从字面理解,“权属不变”,意思是不动土地二元制,不涉及产权变化,只是进行“用途调整”。而且,只针对“农村集体经营建设用地”,不包括宅基地、农地。是来建设“租赁住房”的,不能卖哦。当然,大家最关心的是最后一句话:“政府将不再是居住用地唯一提供者”。可是,这句话要建立在上面的基础上去理解。

一句话,我对大明部长讲话的理解是:就是原来由村集体建起来的大量的质量差的小产权房,改成让专业的开发商来建质量更高的“小产权房”。总之,“小产权房”可能还是“小产权房”。(后面的“小产权房”,指的是不能交易只能租赁的“限售股”)

未来,经过“确权”、规划和用途划定的集体经营性建设用地,可以通过公开市场转让。比如一个村集体在合肥的郊区有一块没开发的集体土地,可以卖给开发商,而不再必须经手国有化这一道关卡。但是,这块地的规划、用途政府要管,不能再像以前城市化率低的时候,基本失控,你想怎么建就怎么建。比如原来城市在扩张的过程中,深圳大量的农民建了大量的小产权房——35万栋,650万套,占比整体建筑量63%,生活了800多万人。这些小产权房既无报建又无规划,现在都变成了改造对象。

但未来,你村集体可以自己建,也可以给开发商来建,但是必须要符合我的城市规划,也必须接受我的用途管制——未来的土地能卖,但建起来的房子只能租不能卖

这是我对:“政府将不再是居住用地唯一提供者”的理解——用地市场我不垄断,但是终端商品的房屋市场俺还是要管的

用这种方式,有什么好处?

一来,政府可以省掉自己拿珍贵的国有土地去建租赁住房的浪费。比如龙华去年底卖一块自持用地给人才安居集团,楼面价1.9万/平米,相当于市场价打了3折。这么干显然只能是政绩,但不能持续,政府没这么多地皮也没这么多财政更没有这么多勇气,去一直继续干继续干。用这种方式,可以解决政府供地能力不足的矛盾。

二来,集体用地的入市,可以显著缓解一二线房屋供应短缺的矛盾,降低城市成本。通过大规模建设租赁住房,对于降低房价的作用现在不好讲,但是对于降低城市综合成本会有意义。对于大城市病越来越重的一二线城市,大量的租赁住房长期看是可以提升城市的吸引力和竞争力的。但问题在于,沿用老办法——集体用地国有化才能入市,没有效率并且价格奇高,只会越搞越糟糕,必须要放开。以后企业从村委手里取地,不经过政府薅羊毛,成本会低下来,对企业来说搞租赁住宅也能赚钱。对年轻人来说,房屋供应多了,租赁成本也不会不可承受。我个人认为,未来租赁住房可能会分为两块,政府只管人才住房和廉租房(最穷的那部分),而更为大量的租赁住房由社会机构来提供,以此来缓解居住矛盾。

三是,这个政策很鸡贼,既放开了土地供应,又隔断了对商品房价格产生冲击。放开土地供应端,开发商可以在市场上以协议方式买入集体用地。但是这些土地的用途划定只能搞租赁,不能买卖。等于是为商品房市场建造了防火墙,这样可以减少甚至隔断对商品房价格的冲击。自然,也可以规避掉舆论有关市场显失公平的指责——比如政府卖一块商品房用地楼面价3万块,村集体卖一块楼面价1万块,都能交易的话,那就没得玩了。

对深圳来说,理论上没有影响,因为深圳“不存在集体用地!不存在小产权房!”。而对于其它城市,主要会集中在一二线城市,并且会是针对“增量”的集体经营性建设用地。

不过现在这些政策还只是个设想,没有具体的实施细则、步骤、计划,没办法进一步讨论,还要等待。集体用地入市的政策,其实是非常复杂的土地制度范畴,从房地产的角度着手,往往很难通观全局。我的认识也有限,只能谈这么多。但我觉得,那种认为政府不再垄断土地供应就意味着房价怎样怎样的观点,都可以忽略。

最后,提一个问题,也和今天的主题有关。我们一直在讲:中国的房价高,重要原因(甚至是最重要原因)是因为政府垄断了土地供应。我也一直认同这样的观点:来自于权力干预而非市场竞争带来的垄断,会造成高价格。但是,近来有些疑惑。是不是说土地可以自由交易的土地私有制国家,房价就不奇葩呢?好像也不是。比如印度,孟买、新德里的城市建设那个熊样子,居民收入又那么低,房价却一点都不低于我们的一线城市。再比如东京、纽约、伦敦,也都是这样。

这些问题我也没想明白,只是提出来,各位可以讨论。到底在高房价的形成过程中,来自于土地所有制的约束,起到多大的作用?

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