50%二手房暴跌!30%新房也在跌!2020年“三招”稳房价

www.Sunmoney88.com2019-12-26 11:10

近日,国家统计局公布了11月份70个大中城市房价数据。数据显示,房价持续下降的城市数量在明显增多,整体市场表现已经有了“不稳”的迹象。

而就在刚刚结束的中央经济工作会议上,中央高层对于2020年中国房地产的基本要求就是要“三稳”:稳地价、稳房价、稳预期。

11月份统计局的房价数据正好说明:中国房价已经逐渐呈现不稳的态势,部分城市的二手房已经连续出现6个月以上的跌幅,而且房价下跌的城市数量正在不断扩大。

一旦房价在深度及广度上形成明显的下跌预期,楼市“三稳”目标恐怕在明年很难完成,因此“全面落实因城施策,确保房地产市场平稳健康发展”就成为了重中之重。

【1】8-11月份中国房价下滑趋势加速,30%的城市新房房价下跌,50%的城市二手房房价下跌

为了能够更好的看清楼市房价的走势,我们对2019年1-11月份70个大中型城市的房价走势做了趋势性分析。

结果发现:从8月份开始,房价月度环比下跌的城市数量逐渐增多,市场明显出现转冷。

到了10-11月份,全国70个大中城市中,新房房价下跌的城市从7月份的3个,扩大到了21个,占比30%。

二手房房价下跌的城市数量从4月份的9个,扩大到了35个,占比50%。

显而易见,国家统计局的数据证明:中国房价下跌的趋势正在逐渐扩大化,并逐渐形成下降的普遍市场预期。

而且我们还发现一个关键性的结论:那就是二手房房价的下滑,必将很快传递给新房,带动新房房价的下降,因此总是二手房房价下降在前,新房房价下降在后,有一定的时间差。

所以目前高达35个城市的二手房房价在下降,是一个非常危险的信号,明年很快就会带动更多的城市新房房价出现下降,并最终形成全国范围的“普遍性房价下降趋势”。

因此我们认为中央经济工作会议在这个时候,提出2020年楼市“三稳”目标是非常具有针对性的,其中“稳房价”是关键,“全面落实因城施策”则是关键手段和策略,2020年政策局部松绑已经很难避免。

【2】北京二手房连续5个月下降,新房房价明显“硬撑”

从分城市来看,房价趋势表现各异。

首先是北京,新房房价和二手房房价走势明显“倒挂”:二手房房价已经连续5个月下降,而新房房价却依然在上涨,开发商明显“硬撑”。

从下图中,我们就可以清晰看到:从7月份开始,北京二手房房价指数就已经开始低于100,连续五个月处于100指数以下。而新房房价在11月份居然还高达101.7,很显然是难以持续的。

二手房房价连续下降,新房房价很难涨起来,就算短时间内开发商可以硬撑房价,但是难以持续:新房和二手房的房价差距会越拉越大,新房需求会被二手房基本吃掉,从而导致新房房价必然回落。

【3】上海房价平稳,深圳连续三个月明显上涨,广州出现“双跌”

在一线城市中,上海的房价指数非常平稳,不管是新房,还是二手房,都保持基本稳定,因此上海基本上不用进行“因城施策”。

深圳则表现出明显的房价上涨态势:不管是二手房房价,还是一手房房价,在近期均有明显的环比上涨态势。

尤其是从9月份开始,新房和二手房的房价指数均在100以上,呈现出环比明显上涨态势。

广州房价走势恰恰和深圳相反,在经历上半年的上涨之后,广州房价从9月份开始,连续三个月下降,11月份的环比降幅已经比较深了。

因此,广州在11月26日,立马进行“因城施策”:在广州市连续缴纳5年内(60个月)社保或个人所得税,购房时可以叠加一起使用,即为税保互认。

12月14日,广州南沙再次进行“因城施策”:在南沙买房,本科学历不限购或者中级技术资格证书不限购,力度非常大。

综上所述,我们有如下判断:

未来一线城市中,上海、深圳的房价走势会逐渐趋于平稳,未来“因城施策”的空间基本不大,楼市政策不会再做调整。

广州由于房价出现明显的下调迹象,政策持续松绑的可能性还会加大,除非房价指数能够稳定。

北京虽然二手房房价已经出现明显调整,理论上应该可以进行政策调整,但是由于北京作为首都的特殊性存在,“因城施策”的可能性不大,除非一手房价出现了明显的下降压力,可能会带动政策调整。

【3】十个新一线城市,二手房价多数下跌,新房房价“岌岌可危”

一线城市房价表现分化比较严重,有好的,有差的,也有不好不差的。

但新一线城市的二手房房价表现就比较一致了:10个新一线城市中,8个城市的二手房房价出现了连续性的下降。

从上图就可以看出,自从8月份开始,除了沈阳、南京之外,其他八个新一线城市的二手房价指数基本全部在100以下,说明新一线城市的二手房房价已经支撑不住。

就连南京,11月份的二手房房价指数也只有100.2,预计2020年也会跌到100以下,二手房房价开始出现环比负增长。

但是如果从新房房价走势看,十个新一线城市的新房房价指数有一半依然在上涨,比如沈阳、武汉、重庆、成都、西安等城市新房房价依然在涨。

但是南京、杭州、郑州已经进入下降通道,天津、青岛则保持平稳。

因此,我们判断:随着二手房房价的持续下降,新一线城市的新房房价上涨的态势很难持续,很快就会出现“双降”趋势。

这种“双降”的到来,我们预计的时间会在春节之后出现,从明年2月份开始新一线城市的新房房价就会出现下降,必将持续两个月。

预计从明年4-5月份左右开始,全国范围的“因城施策”就会陆续上演,目的只有一个:稳住持续下滑的房价。

那么2020年,“因城施策”会有哪些方式和手段呢?

我们对2019年年底多个城市的“因城施策”进行了总结,主要就是三个招数:

第一招:持续降低落户门槛,从抢人才到全面抢人口。比如郑州刚刚宣布只要在城市中心租房满一年的外地人口,即可落户郑州。

第二招:以“引进人才”的名义,全面对首套房进行松绑。比如广东的佛山和广州的南沙,只要有本科学历或专业技术资格证书,首套房购买不限购了。

海南地区预计在2020年也会在“急需人才”上进行购房微调,这个政策实施的范围将会最广。

第三,以针对特定人群的“定向松绑”,实现“职住平衡”。最典型的就是大湾区地区针对“港澳人士”全部放开,还有成都天府新区针对“入驻企业”员工也全部放开,实现了“定向松绑”的微调。

综上所述,通过国家统计局11月份的数据,我们认为中国房价在年底已经呈现出明显“不稳”的迹象,主要体现在三个方面:

第一,房价下降的城市数量在增多,从原来个位数上升到了十位数。

第二,二手房房价作为楼市的先行指标,下降的速度更快,给新房市场带来了巨大的不确定性。

第三,房价下降从二线楼市蔓延到一线楼市,全局性房价下降的趋势及预期即将形成。

因此在这种背景下,中央经济工作会议提出楼市“三稳”,要求2020年全面落实“因城施策”是关键的举措,其中以“人才”名义松绑首套房购买,将会成为2020年最重要的政策微调动作。

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